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¿Qué cambia con el “Decreto Maricarmen” y cómo te afecta si preparas la oposición?

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, al que ya todos llamamos “Decreto Maricarmen”, ha tocado el IRPF, el IVA y los reglamentos. Para ti, que preparas la oposición con mi material, lo importante es doble: saber qué ha cambiado y tener claro qué parte del temario hay que reescribir. Te lo cuento en versión ligera, y al final te dejo el informe completo y el esquema del artículo 23 para descargar.

La estrella: la nueva reducción del alquiler de vivienda

El cambio más llamativo está en el artículo 23.2 de la Ley de IRPF, la reducción del rendimiento por arrendamiento de vivienda. Desaparece la vieja escala del 90, 70, 60 y 50 por ciento y entra una matriz mucho más detallada, con porcentajes que van del 100 al 15 por ciento. El porcentaje ya no depende de una sola cosa, sino de cuatro variables combinadas: la condición del arrendador, cómo evoluciona la renta respecto al contrato anterior, si la vivienda está en zona de mercado residencial tensionado y la edad del arrendatario cuando tiene entre 18 y 35 años.

La reducción solo se aplica a arrendadores que no sean grandes tenedores, salvo los supuestos especiales de alquiler social, y únicamente sobre el rendimiento neto positivo declarado en autoliquidación. Es, sin duda, el punto que más preguntas de test va a generar. Para que lo veas de un vistazo, con todos los porcentajes y los ejemplos, te he preparado un esquema específico que puedes descargar más abajo.

Más novedades en IRPF que conviene tener fichadas

Hay un buen puñado de cambios que afectan a distintos temas. Los más relevantes para la oposición son estos. Se prorroga a 2026 el tipo reducido del 1,1 por ciento en la imputación de rentas inmobiliarias, con efectos desde el 1 de enero. Se crea una nueva deducción por alquiler de vivienda habitual en el artículo 68.6, que permite deducir el 10 por ciento de lo pagado cuando la base imponible es inferior a 33.007,20 euros. Y se aprueba una nueva escala de imputación de rentas inmobiliarias en el artículo 85, con tramos del 1,1 al 3 por ciento, aunque esta no entra en vigor hasta el 1 de enero de 2027.

A ellas se suman el nuevo rendimiento mínimo en caso de parentesco del artículo 24, con efectos desde 2027, y una ampliación del concepto de vivienda habitual que protege al contribuyente que se traslada a un centro por dependencia o que deja la vivienda por separación o divorcio. Y hay una exención nueva que merece apartado propio, la que te explico a continuación.

Vender la vivienda al sector público puede quedar exento

Esta es una de las novedades con más recorrido práctico. La nueva disposición adicional 65 de la Ley de IRPF declara exenta la ganancia patrimonial obtenida al transmitir una vivienda a entes públicos territoriales y a organismos o empresas del sector público cuya finalidad sea la promoción y gestión de vivienda social y asequible, entre ellos la nueva Entidad Estatal de Vivienda creada por el propio decreto. El objetivo es incentivar que los particulares vendan sus inmuebles a quien gestiona y regula el mercado de la vivienda pública, en lugar de al mercado privado.

La exención tiene efectos desde la entrada en vigor del decreto y hasta el 31 de diciembre de 2027, y funciona así: si el valor de transmisión es igual o inferior a 200.000 euros, la ganancia está exenta al 100 por ciento; entre 200.000 y 800.000 euros, la exención es decreciente según el cociente resultante de dividir la diferencia entre 800.000 euros y el valor de transmisión por 600.000. Ahora bien, cuidado con el límite: si el valor de transmisión alcanza o supera los 800.000 euros, la exención desaparece de golpe, no baja de forma gradual hasta cero. Es un corte seco. Además, hay un requisito ineludible: la vivienda debe haber permanecido desocupada, de forma continuada y sin causa justificada, durante los dos años anteriores a la venta, lo que se acredita por el padrón y por los consumos de suministros.

Para que se vea el ahorro, estos tres casos comparan vender a uno de estos organismos públicos frente a vender a un tercero. El punto de partida es el mismo en todos: una vivienda comprada hace años por 100.000 euros, desocupada más de dos años, transmitida dentro del plazo, y la cuota del ahorro calculada con la escala estatal y autonómica vigente, del 19 al 30 por ciento.

Precio de venta	Ganancia	% exento	Cuota al sector público	Cuota a un tercero	Ahorro
180.000 €	80.000 €	100 %	0 €	17.280 €	17.280 €
650.000 €	550.000 €	25 %	105.630 €	146.880 €	41.250 €
900.000 €	800.000 €	0 %	221.880 €	221.880 €	0 €

Fíjate en el tercer caso: al llegar a 800.000 euros de precio la exención no se queda en un porcentaje pequeño, desaparece entera, y vender al sector público o a un tercero da exactamente lo mismo. Vender a 799.999 euros puede salir mucho más rentable que a 800.001.

Y en IVA: el alquiler turístico y las obras

En el IVA, con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, hay tres medidas que debes conocer. El alquiler turístico amueblado de corta duración, cuando se prestan servicios propios de la hostelería o la estancia no supera las 30 noches, deja de estar exento y pasa a tributar al tipo reducido del 10 por ciento. Las obras de renovación y reparación en viviendas destinadas al alquiler habitual también bajan al 10 por ciento. Y se incorpora expresamente al tipo superreducido del 4 por ciento la entrega de vivienda protegida con calificación permanente o indefinida.

Medidas para contener el alquiler

Por último, dos disposiciones finales que no son estrictamente tributarias pero conectan de lleno con los temas de capital inmobiliario. Se regula una prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos de alquiler de vivienda habitual, a solicitud del inquilino, y se establece una limitación de la actualización anual de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027, que impide subidas por encima del límite del índice de referencia y, en los demás casos, por encima del 2 por ciento salvo pacto.

¿Qué he actualizado ya de tu material?

Lo que de verdad te interesa: el material ya está en marcha. He reescrito el esquema de reducciones del capital inmobiliario del Tema 15 con la nueva matriz del artículo 23.2, y tienes a tu disposición el informe literal y explicativo, apartado por apartado, con el texto del BOE y mi explicación de cada cambio. Descárgalos aquí:

Fuente: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, BOE-A-2026-20823, BOE número 249, de 7 de octubre de 2026. Pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso.